Все о покупке квартиры в жск по программе рассрочки

Купить квартиру в рассрочку реально. И не только по ипотеке

Все о покупке квартиры в жск по программе рассрочки

Приобрести квартиру в готовом доме за свои деньги — задача на сегодняшний день для большинства москвичей невыполнимая.

Поэтому все решают проблему по-своему: совершают альтернативные сделки, принимают участие в городских программах, берут ипотечные кредиты.

Но что делать людям, если у них нет ни жилья для обмена, ни шансов попасть в социальную программу, ни возможности получить заем в банке?

Для них существуют жилищно-накопительные, жилищно-строительные кооперативы, а также стройсберкассы. Что представляют собой эти схемы и в чем заключаются особенности каждой из них?

Первая мысль, которая приходит в голову человеку, у которого не хватает денег, чтобы приобрести жилье самостоятельно, — воспользоваться кредитом. Но при ближайшем рассмотрении ипотечные программы банков не кажутся столь привлекательными, как их расписывают рекламные буклеты.

Да и не всякий потенциальный заемщик по уровню доходов, роду занятий и другим параметрам устроит банк. Поэтому вопреки оптимистичным прогнозам число ипотечных сделок до сих пор составляет ничтожный процент общего количества сделок на рынке недвижимости. Но есть ли у покупателя альтернатива? Оказывается, есть.

И вариантов даже несколько.

Строим сами

Еще с прошлого века для желающих приобрести жилье работают жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Они представляют собой добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц для возведения многоквартирного дома и управления жилыми и нежилыми помещениями в нем.

«Правда, новый Жилищный кодекс ограничил возможности ЖСК строительством и последующей эксплуатацией одного многоквартирного жилого дома», — замечает член рабочей группы фракции «Единая Россия» в Госдуме по разработке и реализации проекта «Свой дом», доктор юридических наук, академик Международной академии ипотеки и недвижимости Алексей Швалев. Фактически ЖСК не кредитует своих членов, а лишь обеспечивает им участие в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Иными словами, ЖСК — в чистом виде строительный кооператив.

Соответственно, в члены такой организации примут лишь тех, кто способен внести паевой взнос. Источником средств для возведения дома также может стать, как и в советское время, банковский кредит, полученный кооперативом. В этом случае члены ЖСК получат возможность погашать свой паевой взнос в рассрочку.

Но в отличие от советского времени, по мнению председателя Гильдии народных кооперативов России Александра Дворяшина, у сегодняшних ЖСК нет ни рычагов, ни стимулов для получения кредита. Предоставить надлежащее обеспечение банку кооператив тоже не в состоянии — по причине отсутствия такового.

Перспективы у жилищно-строительных кооперативов, как полагает А. Дворяшин, в условиях рыночной экономики нерадостные. ЖСК может быть востребован, только если каким-либо образом имеет шанс взять кредит в банке.

Сейчас, в силу строгих требований к долевому строительству, возможности кооперативов совпали с потребностями застройщиков и продавцов жилья.

Кооператив позволяет легально уходить от долевых отношений, поэтому ЖСК при активной помощи государства вполне могут стать главным заказчиком строительства и прибежищем всех потенциальных инвесторов и покупателей возводимого жилья.

Отличие ЖСК от других схем лежит на поверхности: кооператив не занимается инвестированием, он имеет дело с полностью сформированным объемом финансирования, достаточным для возведения конкретного объекта. Иными словами, все участники ЖСК фактически являются застройщиками и получают жилье по себестоимости.

Основных трудностей, возникающих перед ЖСК, две: получение земельного участка для возведения дома и поиск строительных мощностей.

То есть образование кооператива выгодно преимущественно застройщикам в качестве одного из законных способов собрать денежные средства с предполагаемых покупателей.

Насколько этот механизм выгоден отдельным покупателям в каждом конкретном случае, остается лишь догадываться.

Игры в сетевой маркетинг

Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) — еще один способ приобрести квартиру в рассрочку. В отличие от ЖСК эта схема не предполагает внесения покупателем всей суммы сразу. Но в итоге за все приходится платить.

Схема внешне проста: кооператив привлекает денежные средства в общий паевой фонд; за счет собранных денег жилое помещение приобретается в собственность ЖНК и передается в пользование члену кооператива. После полного внесения паевого взноса он получает квартиру в собственность.

На деле организационно приобретение жилья с помощью ЖНК чрезвычайно усложнено: закон предусматривает огромное количество искусственных ограничений и препятствий, презумпцию виновности органов управления, малопонятные и сдерживающие рост ЖНК нормативы финансовой устойчивости.

Впрочем, меры по контролю за деятельностью жилищно-накопительных организаций оправданы по причине высокой степени риска таких схем для населения: представьте сами, что произойдет с жильем члена кооператива, если ЖНК — собственник жилья — разорится до того, как человек выплатит за квартиру полную сумму? Тот факт, что недвижимость долго (все время рассрочки по погашению паевого взноса) находится в собственности у кооператива, не прибавляет этой схеме популярности у населения.

Дело еще и в том, что член ЖНК фактически не вправе выплатить долг за приобретенную квартиру раньше установленного срока. В итоге купленная по данной схеме квартира будет в собственности ЖНК строго лимитированное договором время — покупатель не в силах сократить этот период.

На первый взгляд это не так уж и важно. Но мысль о том, что ЖНК рискует в любой момент стать банкротом, а квартира перейдет неизвестно кому, способна отпугнуть многих потенциальных покупателей.

Обратно к сберкассам

Но все-таки мы идем в ногу со временем. К не очень популярным в народе ЖСК и ЖНК правительство решило добавить строительные сберегательные кассы.

Первоначально ССК являлись частными (коммерческими) или общественными (некоммерческими) кассами взаимной помощи, участники которой получают премии в связи с осуществлением жилищных накоплений. В настоящее время на Западе ССК скорее стали специализированными банками.

Но в то время, когда европейские страны находились в похожих на наши экономических условиях, стройсберкассы возникли как небанковские организации, поддерживаемые государством.

«Сегодня в России предлагается создать ССК исключительно в виде специализированных банков, которые вправе осуществлять только банковские операции, связанные с улучшением жилищных условий, — говорит А. Дворяшин.

— Это значит, что такие банки смогут существовать и быть привлекательными для населения лишь при солидной государственной поддержке».

Если размер премии составит, допустим, 25—30% накоплений в год без ограничения суммы накоплений (размер премии должен быть ощутимо больше, чем годовая ставка общей инфляции), то ССК станут чрезвычайно популярными, если ниже — вряд ли.

ССК в западном варианте действительно выгоднее банков, поскольку проценты за пользование кредитом в них меньше, чем в универсальных банках. Но в каком виде этот формат сложится у нас, предсказать трудно.

Вообще стройсберкасса предоставляет заемщику деньги под проценты, как и банки, на условиях ипотеки.

Если ССК получат мощную государственную поддержку, то каждый желающий сможет взять кредит на свой вкус и кошелек: люди с невысокими доходами будут накапливать средства на покупку жилья постепенно в системе ССК, обеспеченные граждане сразу получат дорогой кредит в банке.

Сегодня многие риэлторы видят стройсберкассы как холдинг, который и выдает ссуды, и подбирает жилье, аргументируя это тем, что сегодня на рынке процветает мошенничество, покупателя могут обмануть или продать ему некачественную квартиру. На Западе, кстати, такой практики нет — там ССК только предоставляет финансовые средства. Какие трансформации произойдут с этой схемой у нас, пока сказать сложно.

На распутье

Итого у сегодняшнего покупателя есть целых четыре схемы покупки квартиры без внесения всей суммы единовременно. Попробуем разобраться, чем эти способы отличаются друг от друга и что выгоднее выбирать в каждом конкретном случае.

Ипотека — пожалуй, самый простой, надежный, комфортный, но вместе с тем и дорогой путь. В процессе оформления кредита гражданин общается исключительно с банком, купленная квартира сразу оформляется на его имя и закладывается кредитору. Далее остается лишь возвращать долг и оговоренные проценты.

Все бы хорошо, но есть два проблемных момента. Первый и главный, как уже отмечалось, — дороговизна. Минимальная ставка составляет сегодня около 10% годовых. Реально же заемщику с учетом всех комиссионных, страховок и прочих накруток надо рассчитывать на 13—15% годовых.

Вторая загвоздка заключается в том, что банки очень неохотно кредитуют покупку квартир в новостройках, а если и предоставляют займы на такую недвижимость, то делают это на не слишком выгодных условиях. Это отсекает граждан от первичного рынка и автоматически поднимает стоимость приобретенного по ипотеке жилья.

Такой правовой формат, как ЖСК, в данный момент практически идеален, но не столько для частного покупателя квартиры, сколько для небольшой строительной компании. Сначала все документы строящегося дома оформляются на ЖСК, а затем квартиры в здании реализуются всем желающим.

Теоретически это реально и вполне законно. Правда, точно вычислить целесообразность создания каждого отдельного кооператива и выгоду от работы по такой схеме непросто.

Классических же ЖСК сейчас практически нет, поэтому нужно с уверенностью утверждать, что для рядового покупателя данная схема не предназначена.

В случае с ЖНК мы имеем дело с сетевым маркетингом в чистом виде, а на ум сразу приходят ассоциации с пресловутым МММ.

С одной стороны, покупателя не просят выплатить все деньги сразу, но с другой — ему ничего и не дают, кроме возможности платить членские взносы, ждать квартиру несколько месяцев и больше и покупать ее только через агентов ЖНК.

Также участник не вправе выплатить долг за квартиру единовременно и получает свидетельство о собственности только после того, как отдаст полную сумму.

Эта схема живет лишь за счет вливания в процесс новых участников. Если их приток прекратится, такой кооператив повторит судьбу МММ. Приводить доводы «за» и «против» тут не уместно.

Участвовать в подобной игре или нет, каждый соискатель квартиры должен решать для себя сам, поскольку он может как выиграть, так и проиграть. Причем совсем необязательно проигрыш будет заключаться в потере денег или квартиры.

Вероятен и исход, при котором жилье гражданин получит, но потраченные нервы, время и суммарные расходы окажутся такими, что легче было бы отложить средства и купить квартиру в возводимом доме.

Сказать что-то определенное о стройсберкассах сейчас затруднительно. Эта программа еще не задействована на территории России. Ясно одно: чтобы она выгодно отличалась от обычного банковского кредита, понадобятся очень веские бонусы (например, индексация вклада в квадратные метры жилья на момент взноса) и сильная государственная поддержка.

Взгляд в будущее

«В целом все эти институты весьма сильно зависят от общего состояния экономики, прежде всего — от роста покупательской способности граждан. Только реальной, а не взятой как «средняя температура по больнице», — замечает А. Дворяшин.

ЖСК не в состоянии ничего сделать без доступных самому кооперативу или его членам кредитов, иначе это окажется всего лишь оптимальным способом избежать долевых отношений при строительстве и продаже квартир для застройщиков и продавцов жилья.

ЖНК эффективно работают только в случае, если государство или предприятие выделяет их членам деньги на приобретение жилья через кооператив, а его члены, чрезвычайно заинтересованные в средствах, просто закрывают глаза на несоблюдение многих непонятных процедур. В противном случае создавать ЖНК нет смысла.

Стройсберкассы смогут существовать только при государственной поддержке. «На наш взгляд, наиболее перспективным в сегодняшней обстановке является работа потребительских ипотечных кооперативов, — говорит А. Швалев.

— Поскольку их конструкция и потенциал сегодня максимально приближены к экономическим возможностям большинства граждан».

Владимир Мильдзихов
Руководитель направления ипотечного кредитования «МИАН-агентства недвижимости»:

Источник: https://www.banki.ru/news/bankpress/?id=274321

Покупка квартиры в рассрочку от застройщика в 2018 году: юридические нюансы

Все о покупке квартиры в жск по программе рассрочки

Рассрочку, которую предлагают застройщики на сегодняшний день, все же трудно назвать альтернативой ипотеки. В основном полный расчет за квартиру требуют сделать к моменту сдачи дома в эксплуатацию, а это чаще всего в среднем составляет до 12 месяцев. Тем не менее, для многих покупателей квартир в новостройке, у которых нет полной суммы на руках, это выгодный вариант выхода из ситуации.

Купить квартиру в рассрочку можно, имея только удостоверение личности.

Отсутствие проблем с подготовкой и оформлением документов делают опцию по рассрочке еще более привлекательной для определенной категории покупателей.

Да, у рассрочки имеются свои плюсы и минусы, но с учетом того, что застройщики сейчас стали более лояльными к своим клиентам, у покупателей с деньгами стало значительно больше преимуществ.

Рынок недвижимости Казахстана: итоги 2017 и прогнозы на 2018 год >>>

Что предлагают застройщики

Зачастую рассрочка распространяется на строящееся жилье. Но если объект не удается распродать до стадии завершения, то стройкомпании идут навстречу клиентам, предлагая более длительные варианты рассрочки на срок до 7 лет. Хотя при этом процент переплаты становится выше.

Что касается процентов, то нередко в отделах продаж называя рассрочку беспроцентной, добавляют, что если покупка будет 100-процентная и за наличный расчет, то стоимость за квадратный метр будет ниже.

Первоначальный взнос, в основном составляет от 30%, но встречаются предложения и от 15%, как, например, в астанинском ЖК «Жагалау-4».

Преимущества рассрочки от застройщика:

  • не требуется подтверждать ежемесячный доход;
  • отсутствуют комиссии и другие дополнительные расходы;
  • минимальный пакет документов;
  • сжатые сроки оформления;
  • нет переплаты либо незначительная, по сравнению, с ипотекой;
  • можно без штрафов получить отсрочку по выплатам.

Недостатки:

  • короткий срок рассрочки, в связи с чем большой размер взносов;
  • зачастую дом еще не сдан в эксплуатацию;
  • есть риск задержки строительства и сроков сдачи;
  • риск оказаться обманутым дольщиком.

Казахстанцы могут приобрести жилье в новостройках по ценам ниже рыночных >>>

Какой заключить договор с застройщиком

На стадии строительства покупатель не может получить квартиру в собственность, а имеет только право требования на квартиру. Заключить договор купли-продажи сразу застройщик просто не может, так как объекта ещё не существует. В связи с этим застройщики предлагают другие виды договоров: договор о долевом участии, предварительный договор, договор цессии, договор ЖСК и другие.

— Все договоры, которые предусмотрены в таких случаях, имеют юридическую силу, — говорит адвокат Центральной юридической консультации г. Астаны Лариса Корчагина. — Самое главное, чтобы стороны добросовестно выполняли все свои обязательства.

Остановимся на некоторых видах договоров, которые предлагают покупателям квартир в новостройках.

Как купить квартиру от Жилстройсбербанка по единой тарифной программе «Баспана» >>>

Предварительный договор купли-продажи новостройки в рассрочку

Такой вид договора включает в себя обязательства заключить в будущем основной договор, на условиях, предусмотренных предварительным. Для того чтобы документ был юридически сильным, договор нужно оформлять согласно всем нормам действующего законодательства. Предварительный договор должен быть заключен в нотариальной форме.

В договоре важна каждая мелочь. В нем должны быть оговорены все существенные условия, определяющие предмет основного договора:

  • точный адрес недвижимого имущества;
  • площадь;
  • собственник;
  • цена недвижимости;
  • срок заключения основного договора и др. моменты.

Когда определённый срок не назначен, то основной договор должен быть заключён в течение года со дня заключения предварительного.

Если стороны по истечении срока предварительного договора не заключили основной договор, и ни одна из сторон по этому поводу не обращалась в письменном виде к другой стороне, то обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются.

При этом предварительный договор сохраняет свое фактическое значение и может служить средством доказательства в суде.

Заключение основного договора на новых условиях возможно только при согласии обеих сторон.  

Прогноз цен на недвижимость в 2018 году: аналитический обзор kn.kz >>>

Договор жилищно-строительного кооператива (ЖСК)

Встречаются предложения от застройщиков заключить договор жилищно-строительного кооператива. ЖСК вправе организовывать любые граждане с целью строительства жилого дома и использования его помещений для проживания членов кооператива. Статья 108 ГК РК гласит, что в кооператив могут вступать и юридические лица.

При возведении ЖК заказчиком выступает жилищно-строительный кооператив, строительная компания является генподрядчиком. Отношения между ЖСК и компанией складываются на основании совместной деятельности.

Члены кооператива могут контролировать процесс строительства, а после его завершения — управлять объектом кондоминиумом. В случае банкротства стройкомпании пайщики могут самостоятельно достроить здание.

Договор цессии

— Договор цессии подразумевает переуступку права требования, — говорит адвокат Центральной юридической консультации г. Астаны Лариса Корчагина. — Квартиру продать дольщик не может, т.к.

квартира будет принадлежать дольщику только после того, как закончится строительство жилого комплекса, дом введут в эксплуатацию и передадут по акту приема-передачи дольщику. Дольщик обязан зарегистрировать возникшее право собственности на недвижимость и только потом у него возникнет право распоряжаться квартирой.

В случае, когда строительная организация сама предлагает вам заключить договор цессии на квартиру, скорее всего, данное недвижимое имущество передано застройщику (подрядчику или субподрядчику) в счет оплаты выполненных работ и для получения «живых» денег. Вышеупомянутые лица заключают договора переуступки права требования.

В случае заключения переуступки права требования с физическим лицом, стоит поинтересоваться, почему дольщик решат передать свое право требование на недвижимость.

Ипотека от «Нурлы жер» под 10% годовых: условия и расчеты >>>

Договор долевого участия в жилищном строительстве

— С 2016 года, когда был принят Закон о долевом участии в жилищном строительстве, строительные компании должны заключать договоры долевого участия, — говорит адвокат Лариса Корчагина. — Но застройщики, в силу объективных и субъективных причин, зачастую ищут альтернативу договорам долевого участия.

Юрист отмечает, что, необходимо очень внимательно отнестись к договору, который вам предлагает на обозрение компания. Несмотря на то, что п.1 ст. 378 ГК РК договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей вносить изменения, как правило, вам никто не даст.

Лариса Корчагина подробно рассказала, на что обратить внимание, заключая договор о долевом участии. В тексте договора обязательно должна содержаться следующая информация:

блок (подъезд), номер квартиры (или нежилого помещения), площадь квартиры (жилая и нежилая), наименование жилого комплекса (ЖК), место расположения строящегося объекта (адрес);

  • план квартиры;
  • стоимость квартиры;
  • срок сдачи объекта;
  • порядок и срок передачи квартиры;
  • размер неустойки.

Договоры должны быть обязательно прошиты и пронумерованы. Попросите строительную компанию предоставить вам акт сверки взаиморасчетов.

Как расторгнуть договор с застройщиком

Как рассказала адвокат Лариса Корчагина, расторжение договора, заключенного с компанией по долевому участию в жилищном строительстве производится на основании ст. 401 ГК РК и на основании пункта договора в котором предусматривается условия расторжения договора.

Если соглашения о расторжении договора сторонами не достигнуто, то сторона, изъявившая желание расторгнуть договор, может урегулировать данный вопрос в суде.

Прежде чем обращаться в суд, необходимо направить требование об изменении или расторжении договора другой стороне и только после получения отказа, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении обратиться в суд.

— Хочется обратить внимание на тот факт, что при расторжении договора, сторона, пострадавшая от недобросовестного исполнения другой стороной своих обязанностей будет требовать возместить понесенные ею убытки, — говорит адвокат. — Но зачастую, что-то взыскать с недобросовестной стороны, а чаще всего это застройщик, не представляется возможным.

Как купить жилье от Жилстройсбербанка: ипотека для всех, «Нурлы жер», «Свой дом» >>>

Условия рассрочки от застройщиков в Астане, Алматы и Караганде

ЗастройщикЖилой комплексПервонач. взносСрок рассрочкиЦена за кв.м
Астана
BI Group Все строящиесяОт 30% До окончания строительства От 270 000 тг
Базис-А Millennium Park От 50% К сдаче дома в феврале 2018 От 320 000 тг
«Альянсстройинвест» «Лесная поляна»»От 20%До 5 лет295 000 тг
ASI«Жагалау-4»От 15%До 7 лет235 000 тг
«Компания – НурайСтрой» «Нурай»От 50% До 1 декабря 2018 г.200 000 тг
ЖСК «Экспо Таун Успех»«Венский квартал»От 50%До сдачи дома,3 очередь – в июне 2018 г.4 очередь – в ноябре-декабре 2018 320 000 тг
Highvill KazakhstanHighvill ИшимОт 20%Сентябрь 2018 525 300 тг
Highvill ParkОт 20%Октябрь 2018 492 758 тг
Группа компаний «Лея»«За рекой»От 35%До IV кв. 2018 270 000 тг
BAUR Kazakhstan«Самрук Тауэрс»От 30%До 5 июня 2018 г.273 000 тг
Алматы
«Глобал» «Навои» От 30% На 18 мес. От 310 000 тг
«Шахристан»От 30% На 18 мес. От 355 000 тг
«Базис-А»«Легенда» От 30% К сдаче дома,1 оч. сдается в декабре 2018 390 000 тг
«Акварель» От 50%К сдаче дома,2 оч. сдается в конце марта 2019 г.284 000 тг
«Евразия Строй» «Евразия» От 30% До 17 мес.1200 $
Falcon Petroleum «Тан-Нуры» От 10% До 2 летОт 1600 $
Falconcity От 10% До конца 2018 От 2000 $
«Интер Строй HC»«Аскар Тау»От 30% До 12 мес.От 315 000 тг 
«Эксклюзивстрой»«Панорама» От 50% До 12 мес. От 280 000 тг
Караганда
Eurasia Building «Комфортный дом на Приканальной»От 30% До 12 мес.215 000 тг
«Комфортный дом на Карбышева»От 30% До 9 мес.176 000 тг
«Номад Строй ЭК» «Нурлы жол» Дом сдан. Индивидуальные условия рассрочки 200 000 тг 

Карима Апенова, информационная служба kn.kz

Источник: https://www.kn.kz/article/8382/

Право собственности на купленную в рассрочку квартиру оформляется только после полной оплаты договора – Рынок жилья

Все о покупке квартиры в жск по программе рассрочки

Подпишитесь на нас:

29.04.2013 | 10:00 27228

С каждым месяцем рассрочка становится все более популярным механизмом покупки жилья на первичном рынке Петербурга. И если раньше застройщики в основном предлагали выплачивать стоимость квартиры лишь до момента сдачи дома, то сейчас они делают ставку на более длительные сроки.

По мнению экспертов, главными причинами роста популярности рассрочки является повышение ставок по ипотечным кредитам и ужесточение требований банков к заемщикам.

Сейчас рассрочку в том или ином виде предлагают практически все застройщики Петербурга (см. таблицу).

По любым схемам Застройщики уже начали запускать программы длительных рассрочек (на пять-семь лет и больше). До недавнего времени такие предложения встречались лишь у тех компаний, которые продают жилье с помощью механизма ЖСК.

Как поясняет генеральный директор «Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости» Анна Максимова, когда недвижимость приобретают путем вступления в ЖСК, основанием для получения права собственности является полная выплата пая.

Но в Гражданском кодексе не предусмотрена обязанность покупателя жилья оплатить пай в полном объеме лишь до момента завершения строительства. Таким образом, механизм ЖСК позволяет предоставлять рассрочку фактически на любой срок.

Компании, которые продают жилье по договорам долевого участия (ДДУ), главным образом предлагали рассрочку лишь до момента завершения строительства – максимум на два-три года.

Теперь ситуация поменялась. Так недавно компания «ЮИТ», которая продает жилье исключительно по ДДУ, предложила покупателям семилетнюю рассрочку на квартиры в строящихся домах. Эксперты утверждают, что в скором времени этому примеру последуют и другие участники рынка.

На любой стадии Дело в том, что 214-й закон позволяет предоставлять практически любые виды рассрочек. В соответствии с 5-й статьей 214-ФЗ, оплату по ДДУ можно производить единовременно, либо – в установленный этим договором период.

То есть, по словам ведущего юриста ООО «Лигал студио» Олега Никифорова, стороны могут определить любую дату оплаты или договориться о поэтапном внесении платежей – вне зависимости от стадии строительства дома.

«Более того, законодательство не запрещает вносить часть оплаты по договору как до, так и после сдачи дома в эксплуатацию», – резюмирует эксперт. При оформлении права собственности на жилье, купленное по ДДУ, регистрирующий орган требует подтвердить исполнение дольщиком обязанностей по оплате договора.

Но, как уточняет руководитель практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов, по действующему законодательству момент оформления права собственности на жилье, купленное по ДДУ, не зависит от формы его приобретения – будь то рассрочка или 100%-ная оплата.

«Теоретически застройщик может переоформить право собственности на дольщика и до того, как он оплатит полную стоимость квартиры. В этом случае одновременно с регистрацией права собственности покупателя, скорее всего, будет составлен договор залога жилья в пользу застройщика», – пояснил эксперт.

К тому же 214-ФЗ также позволяет передать квартиру дольщику до того, как он исполнил обязательства по полной оплате стоимости договора. «В договоре долевого участия застройщик может установить обязательство передать объект как после полной, так и после частичной оплаты дольщиком цены договора», – поясняет юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark Group Наталья Кузьмина.

На птичьих правах То есть теоретически покупатель может получить ключи от квартиры и оформить право собственности до того, как оплатит ее полную стоимость.

В большинстве случаев вы сможете оформить право собственности лишь после того, как перечислите на счет застройщика полную стоимость квартиры. Тем самым застройщики страхуют себя от невыплат со стороны клиентов.

Более того, ряд компаний не станут подписывать акт приема-передачи квартиры, пока покупатель не внесет как минимум половину ее стоимости.

К примеру, по условиям семилетней рассрочки, предлагаемой компанией «ЮИТ», покупателям дают ключи только после оплаты 60% общей стоимости квартиры (заключить договор долевого участия можно, заплатив лишь 35% от стоимости жилья). Право собственности, как пояснила начальник отдела продаж «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Васильева, возникает у дольщика только после полной оплаты суммы по договору.

Риски и перспективы Эксперты уверены, что в ближайшей перспективе застройщики Петербурга будут все чаще предлагать программы длительных рассрочек (на пять-семь лет и больше). Очевидно, что в этой ситуации рассрочка будет на равных конкурировать с ипотекой.

Уже сейчас, по словам руководителя департамента аналитики «НДВ СПб» Марины Никишовой, по механизму частичной оплаты приобретается до половины квартир в строящихся домах Петербурга и его ближайших пригородов. Впрочем, существует и другое мнение.

Многие застройщики уверены, что пока что жилищное кредитование остается самым популярным механизмом покупки строящегося жилья. По словам директора по продажам ЗАО «Строительный трест» Сергея Степанова, около 75% покупок на объектах компании совершается на условиях 100%-ной оплаты или с помощью заемных средств.

«В рассрочку приобретают лишь около 25% квартир в наших домах. В последние несколько лет эти цифры достаточно стабильны. Даже рост процентных ставок по кредитам, который наблюдался в конце 2012 года, не сократил числа ипотечных сделок.

Более того, мы заметили обратную тенденцию: количество обращений со стороны потенциальных покупателей жилья в ипотеку увеличилось на 5%», – утверждает он. Главное преимущество механизма частичной оплаты – относительно невысокий процент переплаты по сравнению с банковским кредитом.

Чаще всего застройщики предлагают либо беспроцентную рассрочку, либо, если речь идет о длительных сроках, – под 8-12% годовых (см. таблицу). К тому же при выдаче ипотечного кредита банки тщательно проверяют потенциального заемщика – застройщики же подходят к этой процедуре по большей части формально.

«Чтобы получить рассрочку, от клиента не требуется дополнительных усилий. Главное – принять решение о покупке квартиры», – подчеркивает директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая. Но при всей своей доступности рассрочка несет в себе больше рисков, нежели покупка жилья с помощью ипотечного кредита.

Например, если застройщик окажется банкротом и начатый им «недострой» передадут другой компании, то она, скорее всего, предложит дольщикам, которые не до конца выполнили свои обязательства по рассрочке, выкупить неоплаченные квадратные метры по определенной новым застройщиком цене.

По словам Анны Максимовой, в случае если начнется процесс банкротства застройщика, но дом к тому времени уже будет введен в эксплуатацию, граждане, которые внесли часть суммы, могут требовать лишь возврата денег, но никак не права собственности на квартиру.

Получив ипотечный кредит, покупатель сможет заселиться и оформить право собственности после завершения строительства дома. Купив квартиру в рассрочку, дольщик, скорее всего, получит ключи лишь после того, как внесет не менее половины суммы. А с правом собственности придется подождать – до того, как вы полностью оплатите свою покупку.

Скачать таблицу «Данные о параметрах рассрочек, предоставляемых некоторыми застройщиками/эксклюзивными продавцами Санкт-Петербурга и Ленинградской области» (.xls, 50 kb)

Сергей Бардин   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/107856/

Покупка в рассрочку как альтернатива ипотеке

Все о покупке квартиры в жск по программе рассрочки

Для большинства казахстанцев купить квартиру сразу — задача непосильная. Куда более приемлемым способом приобретения жилья считается ипотека, однако переплата за кредит в итоге выливается в стоимость самой квартиры, а то и больше. Но есть ещё один вариант покупки недвижимости — рассрочка, которая возможна при условии стабильного дохода и небольших сбережений.  

Ежемесячно отдавать за несуществующую квартиру тысячи долларов — такая перспектива кажется многим рискованной.

На фоне разговоров о проблемах с ипотечным кредитованием стали появляться оптимистичные прогнозы о скором снижении стоимости квартир.

Но более реальными кажутся предсказания скептиков: в стране не хватает жилья, спрос превышает предложение, а значит, будут использоваться любые возможности для приобретения заветных «квадратов». 

О том, как изменились условия рассрочки с наступлением кризиса, читайте здесь.

Рассрочка: определение и преимущества

Летом в рамках круглого стола в Мажилисе Парламента депутаты обсудили жилищную ситуацию в Казахстане и пришли к неутешительным выводам: жильё будет недоступным для казахстанцев ещё много лет.

Такие данные огласила вице-спикер мажилиса Дарига Назарбаева и подкрепила их соответствующей статистикой: государство планирует строить по 6 тысяч квартир в год, а очередников в стране по состоянию на 1 января 2014 года — 283 тысячи человек.

Поэтому при таком раскладе они смогут получить квартиры не раньше, чем через 45 лет. Такие данные заставляют серьезнее задумываться о поиске других вариантов приобретения недвижимости — более быстрых и ненакладных.

Рассрочка представляет собой способ покупки жилья, при котором строительная компания, возводящая дом, предлагает покупателю сначала внести первоначальный взнос за квартиру, а остаток оплатить в течение определенного времени равными долями. Казахстанские застройщики практикуют схему, по которой все деньги за квартиру нужно отдать к моменту окончания строительства.

К рассрочке казахстанцы пока относятся с определённой долей недоверия. Ведь то же ипотечное кредитование предоставляет возможность сразу поселиться в квартире, а вот квартиру по рассрочке приходится ждать несколько лет. Самое главное, чтобы строительством дома занимался надёжный и порядочный застройщик, который сдаст объект в соответствии с графиком строительства.

Покупка жилья в новом доме: как решать сопутствующие проблемы >>>

Адвокат коллегии адвокатов Астаны Гульнара Айтжанова поясняет, что, прежде чем решиться вложить деньги на строительство квартиры, следует изучить историю застройщика, а именно его солидность на строительном рынке, количество сданных объектов, дату основания компании, а также его аккредитацию в банках.

Какой бывает рассрочка от застройщика?

По наблюдениям экспертов по недвижимости, примерно половина застройщиков предлагают разные варианты рассрочки: 

  1. Покупатель постепенно оплачивает полную стоимость недвижимости еще до её ввода в эксплуатацию (то есть начинает вкладываться в жилье еще на периоде котлована). Более распространённая практика. 
  2. Рассрочка может продлиться на небольшой период после сдачи дома в эксплуатацию, или квартиры могут предлагаться в объектах, уже введённых в эксплуатацию. 
  3. Варианты, которые по времени сопоставимы с ипотечными кредитами, — на 15-20 лет. Но такие условия в основном предлагают при реализации очень дорогого жилья. 

Главным преимуществом рассрочки для покупателя является то, что её можно оформить без поручительства и без различных бумаг с подтверждением платёжеспособности, пенсионных отчислений.

В столице есть фирмы, которые даже специализируются на работе с застройщиками. Например, компания «Центр продаж №1» делает предложения сразу от нескольких строительных организаций Астаны.

По словам специалистов компании, именно квартиры в рассрочку пользуются большим спросом, чем при 100-процентной оплате. Потому что у народа после кризиса остались опасения, что компания может не достроить объект.

Специалисты отмечают, что в 99% случаев застройщики предлагают рассрочку на год. Приобрести квартиру в рассрочку предлагают до 90% казахстанских строительных компаний. 

Самое главное, чтобы строительством дома занимался надёжный и порядочный застройщик, который сдаст объект в соответствии с графиком строительства. 

Ипотека в 2016 году в Казахстане: рейтинг банков >>>

Покупка квартиры в новостройке через кооператив

Предложение купить квартиру в рассрочку может поступить не только от самой строительной компании, но и от специально созданных для реализации жилья кооперативов. Жилищно-строительные кооперативы — явление в Казахстане нечастое, но вполне законное: оно предусматривается законами РК «О долевом участии в жилищном строительстве» и «О жилищных отношениях».

Жилищно-строительный кооператив — добровольное объединение граждан, которое имеет право строить и содержать многоквартирный дом за счёт средств пайщиков-членов ЖСК.

ЖСК может не являться застройщиком и использовать деньги с целью строительства жилого дома с привлечением генерального подрядчика.

Также ЖСК может быть самим застройщиком, но при этом должен получить разрешение на строительство и иметь земельный участок под строительство жилого дома.

Механизм продажи жилья через ЖСК таков: создается жилищно-строительный кооператив для возведения конкретного дома и последующего использования жилых помещений для проживания членов кооператива. Жилищно-строительный кооператив привлекает пайщиков по участию в строительстве жилого комплекса путем заключения договора паевого взноса.

На руках у руководства таких кооперативов должна быть ПСД (проектно-сметная документация), утверждённая госэкспертизой. Жилстройкооператив является юридическим лицом с момента его регистрации в установленном законом порядке. Он следит за подрядчиком и контролирует процесс возведения жилья.

— С кем лучше заключать договоры — с застройщиком или с ЖСК — однозначно сказать нельзя, поскольку риски есть везде.

Но, к примеру, в отличие от дольщиков по договору долевого участия у застройщика, члены ЖСК могут контролировать ход возведения дома, а после его завершения — управлять объектом кондоминиумом, — объясняет адвокат Гульнара Айтжанова.

— Граждане, которые приобретают жилье по механизму ЖСК, защищены и от форс-мажоров: в случае банкротства застройщика пайщики могут самостоятельно достроить здание.

— Так как ЖСК — независимый заказчик, который самостоятельно финансирует строительство, он разрабатывает и бюджет проекта, и график работ, а также целевое использование денег, — уточняет председатель правления ЖСК «ТК-Жагалау» Орынжан Муктаева.

Например, реализация квартир в астанинском ЖК «Жагалау-4» происходит через вступление в ЖСК (жилищно-строительный кооператив). Плата за квартиру в чистовой отделке идёт без процентов и переплат и варьируется от возможностей пайщиков — можно рассчитать взносы на год, а можно растянуть их на 7 лет, что в 6 с лишним раз быстрее ожидания госжилья.

Ипотека без подтверждения дохода в Казахстане: условия банков в 2016 году >>>

Юридические аспекты покупки квартиры в рассрочку

Специального документа для оформления покупки квартиры в рассрочку нет.

Единых требований не существует: строительная компания вправе заключить договор об инвестировании строительства жилья, о совместной деятельности на инвестирование долевого строительства, долевого участия в жилищном строительстве, создания жилищно-строительного кооператива (ЖСК). И все эти виды договорённости будут законны.

По мнению адвоката Гульнары Айтжановой, самым лучшим будет договор долевого участия в строительстве.

Несмотря на многочисленные примеры с проблемами дольщиков после кризиса, Закон «О долевом участии в жилищном строительстве» дает больше гарантий, уверена специалист, особенно после внесения изменений в 2009 году. В частности, правительством был утвержден типовой договор между строительной компанией и покупателем.

— Чтобы заключить такой договор, — объясняет Гульнара Айтжанова, — застройщик должен иметь лицензию на привлечение долевого капитала, иметь земельный участок, разрешение на проведение строительно-монтажных работ нулевого цикла. А также располагать собственным капиталом в размере не менее 15% от стоимости объекта.

И это только первый этап для получения лицензии на строительство за счет привлечения средств дольщиков. На втором этапе строительства компания должна располагать собственными средствами уже не менее 25% от стоимости объекта.

Договоры долевого участия подлежат обязательной регистрации в Управлении архитектуры и градостроительства. Таким образом, говорит адвокат, исключается факт двойной продажи, и можно быть уверенным, что строящуюся квартиру не передадут третьим лицам.

Законом также предусмотрена неустойка в размере 0,1% от суммы, уплаченной дольщиком, за каждый день просрочки. Ранее, указывает Гульнара Айтжанова, застройщиками применялась неустойка в 0,01% и даже 0,001%. Случалось так, что клиентам за несколько месяцев задержки введения дома в эксплуатацию назначались мизерные суммы в 5-10 тысяч тенге.

Нередко компаниями используются договоры инвестирования строительства жилья. Заключение договоров инвестирования позволяет компаниям обойти то самое требование о вложении в строительство 25% собственных средств.

Тем не менее компании не нарушают закон, когда при покупке квартир в рассрочку предлагают клиентам заключить договор инвестирования жилья. Главное отличие от долевого участия в том, что в этом случае могут приниматься не только деньги.

Например, в качестве инвестиций могут выступать земельные участки, другая недвижимость, предоставление на стройплощадку рабочей силы или техники.

Долевое строительство: нюансы и риски >>>

Что касается договора с ЖСК, то там должны быть чётко прописаны условия вступления в кооператив, размер членских и паевых взносов, а также прописан порядок выхода из ЖСК и сумма возвращаемых средств. В соответствии со ст.

65 Закона РК «О жилищных отношениях», паевой взнос возвращается не позднее трехмесячного срока.

А если вы заключили договор долевого участия и захотите вернуть свои деньги, то будете вынуждены делать это через суд, предъявив предварительно претензии к застройщику.

Членам ЖСК, покупающим квартиры в кооперативе, могут предоставить рассрочку на объект, который уже построен, и могут позволить проживать в нем, продолжая выплачивать свой пай. При договоре долевого участия тоже могут предоставить рассрочку, но застройщик передаст квартиру только в случае выплаты всей суммы.

— ЖСК может заключать трехсторонний договор о долевом строительстве или инвестировании, где сторонами являются строительная компания (застройщик), сам кооператив и член ЖСК, — отмечает адвокат Гульнара Айтжанова. — Члены ЖСК вправе потребовать от застройщика и ЖСК документы, подтверждающие ход строительства.

Риски при вступлении в кооператив могут быть разными.  Когда строительные компании самостоятельно образуют ЖСК, ими диктуются условия договора. Одним из неблагонадежных пунктов является привлечение в строительство других членов ЖСК, что может вызвать риск двойной продажи доли пайщика.

Кроме того, договор, заключаемый с ЖСК, не проходит государственную регистрацию в отличие от договора долевого строительства. 

Компании не нарушают закон, когда при покупке квартир в рассрочку предлагают клиентам заключить договор инвестирования жилья.

Ипотека на квартиру в новостройке: совместные программы банков и застройщиков в 2016 году >>>

Плюсы и минусы рассрочки

Плюсы:

  • Как правило, не нужно доказывать свою платежеспособность.
  • Минимальный пакет документов.
  • Отсутствие дополнительных расходов, таких как обязательное страхование недвижимости или комиссионные сборы.
  • Отсутствие или незначительный процент за возможность воспользоваться рассрочкой.
  • Более лояльное отношение к клиентам, чем в банках. Возможность получить отсрочку по выплатам, иногда без штрафов.
  • Возможность вернуть свои деньги в случае финансовой несостоятельности. В некоторых случаях необходимо оплатить застройщику неустойку.

Минусы:

  • Большие размеры ежемесячных выплат.
  • Короткие сроки предоставления рассрочки по сравнению с ипотекой.
  • Необходимость где-то проживать, пока дом не будет достроен.
  • Невозможность оформить квартиру в личную собственность, пока жилье не будет введено в эксплуатацию.
  • Риск задержки по срокам стро-ительства.
  • Риск остаться без жилья и денег в случае заключения договора с недобросовестным застройщиком.

Советы при покупке жилья в рассрочку

  • Проверьте состоятельность компании-­застройщика: какие объекты были построены ранее, были ли задержки с окончанием сроков строительства.
  • Компания­-застройщик должна располагать такими документами, как право на земельный участок, заключение экспертизы проектно-­сметной документации, лицензия на право осуществления строительной деятельности.
  • Как минимум внимательно изучите договор, который вам предлагают подписать. Лучше попросить проект договора, для того чтобы с ним ознакомился юрист.
  • При заключении договора обращайте внимание на такие моменты, как санкции в отношении клиентов­должников, условия расторжения договора, выплату неустойки застройщиками в случае срывов сроков строительства.

Информационная служба kn.kz

Источник: https://www.kn.kz/article/7906/

Книга Права
Добавить комментарий